【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】景氣燈號(hào)連四綠，加上各大經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)於國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率看法樂(lè)觀，均跨越3％門(mén)檻，而消費(fèi)者信心也續(xù)創(chuàng)新高紀(jì)錄，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)佳，不過(guò)近期持續(xù)受到房?jī)r(jià)盤(pán)整以及央行擴(kuò)大信用管制的預(yù)期心理，讓民眾購(gòu)屋腳步明顯放緩，在這樣多空交戰(zhàn)之下，6月房市交易量平盤(pán)開(kāi)出！根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)自家體系交易狀況顯示，北市6月交易量較5月略減3％，新北市衰退4％，臺(tái)中量微增4％，高雄交易量則增加5％。臺(tái)北市6月中古屋平均單價(jià)每坪64.7萬(wàn)元，新北市單價(jià)則是每坪41.2萬(wàn)，至於臺(tái)中與高雄，本月中古屋房?jī)r(jià)分別為15.5萬(wàn)元與13.8萬(wàn)元。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，「雙張會(huì)」帶動(dòng)房?jī)r(jià)修正議題，以及5月中旬公股行庫(kù)陸續(xù)宣告緊縮房貸政策，再加上市場(chǎng)傳出央行可能擴(kuò)大信用管制範(fàn)圍的消息，預(yù)期心理讓民眾對(duì)購(gòu)屋產(chǎn)生不確定感，還有6月連日午後暴雨作梗，購(gòu)屋腳步明顯放緩。不過(guò)，隨著景氣燈號(hào)連三綠，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)強(qiáng)，而臺(tái)股站穩(wěn)9000點(diǎn)大關(guān)，加上消費(fèi)者信心陸續(xù)走高，預(yù)期房市交易量盤(pán)整有撐，而房?jī)r(jià)在政府積極管控與銀行嚴(yán)格授信下，房?jī)r(jià)欲高不易，預(yù)期房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)盤(pán)整。
 
北市自住56％撐盤(pán)，首購(gòu)續(xù)為新北成交主力
 
觀察本月購(gòu)屋動(dòng)機(jī)，臺(tái)北市中心置產(chǎn)佔(zhàn)比42％，連續(xù)兩個(gè)月站上四成大關(guān)，本月首購(gòu)異軍突起，佔(zhàn)比26％，換屋族縮手，6月佔(zhàn)比僅18％，低於二成以下，自住型合計(jì)44％，市中心自住型購(gòu)屋持續(xù)低迷。觀察首購(gòu)族群偏好產(chǎn)品，以一房或小兩房的中小宅最受青睞，坪數(shù)在15-28坪居多，總價(jià)帶1000-2000萬(wàn)元為主。市郊區(qū)仍以換屋為大宗，6月佔(zhàn)比33％，首購(gòu)族群佔(zhàn)比29％，逼近三成，自住型(首購(gòu)+換屋)買(mǎi)盤(pán)高達(dá)63％，換屋族購(gòu)買(mǎi)區(qū)域以?xún)?nèi)湖、文山居多。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)仍是市場(chǎng)主流，本月佔(zhàn)比38％，換屋佔(zhàn)比則為30％，連續(xù)三個(gè)月站穩(wěn)三成，雙雙站上三成大關(guān)，自住客合計(jì)68％，是102年9月來(lái)新高，顯見(jiàn)剛性需求仍為主流。
 
此外，黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，觀察近期交易可發(fā)現(xiàn)，相鄰行政區(qū)跨區(qū)購(gòu)屋現(xiàn)象不少，像是松山與南港、中山，大安與文山，中山與內(nèi)湖或是士林與北投等，顯示在區(qū)域價(jià)格變化時(shí)，鄰近區(qū)塊相同價(jià)格不同產(chǎn)品、或是相同產(chǎn)品不同價(jià)格的標(biāo)的，都是民眾在搜尋購(gòu)屋標(biāo)的時(shí)比較的依據(jù)，加上區(qū)域環(huán)境相鄰，商圈、生活圈差異小，區(qū)域認(rèn)同度較高，較能挑到符合需求的房子。
 
臺(tái)中、高雄呈現(xiàn)價(jià)量均微漲格局  自住撐盤(pán)
 
黃舒衛(wèi)表示，6月臺(tái)中市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)量微揚(yáng)市況，交易量微增4％，觀察購(gòu)屋熱區(qū)，西屯仍是臺(tái)中民眾購(gòu)屋首選區(qū)域，其他如交通便利且又鄰近臺(tái)中市中心的北屯、北區(qū)、南區(qū)房市表現(xiàn)也不俗，在比價(jià)效應(yīng)下，房?jī)r(jià)相對(duì)親民，就吸引不少購(gòu)屋民眾進(jìn)駐；而高雄市交易量則略增5％，6月主要成交區(qū)塊以三民、左營(yíng)、鳳山居多。
 
店面產(chǎn)品部分，黃舒衛(wèi)分析，近期財(cái)政部積極查稅，尤其店面產(chǎn)品更是積極，讓置產(chǎn)族群審慎評(píng)估投資價(jià)值，店面交易仍舊冷清，不過(guò)，有陸客自由行與來(lái)臺(tái)觀光熱潮加持，將帶來(lái)龐大購(gòu)物商機(jī)，預(yù)期店面產(chǎn)品能優(yōu)先受惠，熱門(mén)商圈的黃金店面依然奇貨可居，目前店面詢(xún)問(wèn)度仍高。
 
央行續(xù)打投機(jī)  房市體質(zhì)轉(zhuǎn)趨健康  有利自住客進(jìn)場(chǎng)
 
黃舒衛(wèi)指出，央行這次擴(kuò)大管制範(fàn)圍的做法，的確會(huì)讓市場(chǎng)有感，尤其是一些本來(lái)不在管制範(fàn)圍，但又近鄰熱區(qū)、有比價(jià)效應(yīng)的低單價(jià)、高漲幅區(qū)域，預(yù)計(jì)在這一波新的管制措施實(shí)施下，會(huì)發(fā)生量縮、價(jià)修的情形。其中，由於近期正逢交屋潮，買(mǎi)方的貸款條件要從預(yù)售屋的訂、簽、開(kāi)的15~20％，轉(zhuǎn)到成屋的分戶(hù)貸款，對(duì)於多屋族買(mǎi)方、投資客而言，等於要為多拿出的一到兩成資金來(lái)填補(bǔ)缺口，且槓桿越大、急售的賣(mài)壓就越大，恐產(chǎn)生「下修取量」、提早「獲利出場(chǎng)」的需求。而一旦該區(qū)的供給量大、投資盤(pán)重、生活機(jī)能又無(wú)法滿(mǎn)足自住客要求，觀望的買(mǎi)氣將引導(dǎo)價(jià)量加速修正。
 
黃舒衛(wèi)表示，公股行庫(kù)緊縮房貸以及央行新一波管控房市政策，都讓多屋族的屋主屋主預(yù)期心態(tài)會(huì)再受挑戰(zhàn)，負(fù)擔(dān)增加，且價(jià)格走勢(shì)將不復(fù)以往，可能引發(fā)獲利了結(jié)潮，市場(chǎng)委售量增加，對(duì)於有換屋需求的自住買(mǎi)方而言，反而是利多。
黃舒衛(wèi)說(shuō)明，雖然央行新增房市管制措施，不過(guò)主要還是在打擊房市投機(jī)行為，過(guò)熱區(qū)域進(jìn)行檢討，有助中長(zhǎng)期市場(chǎng)健康發(fā)展，一般自住客的權(quán)益不受影響，民眾不必過(guò)於恐慌。不過(guò)，也要做好財(cái)務(wù)評(píng)估，避免誤入風(fēng)險(xiǎn)大的區(qū)域，以及財(cái)務(wù)槓桿操作過(guò)大影響生活品質(zhì)，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。